Condono Edilizio: Guida Pratica tra Sanatorie e Nuove Regole

Hai scoperto una piccola difformità in casa o hai ereditato un immobile con una veranda “di troppo”? In Italia, la parola condono evoca spesso scenari complessi. Tuttavia, è fondamentale distinguere tra un vero e proprio condono e la sanatoria ordinaria, specialmente alla luce delle recenti novità normative come il Decreto Salva-Casa.

In questo articolo facciamo chiarezza su cosa si può regolarizzare oggi e come muoversi.

1. Condono vs Sanatoria: Qual è la differenza?

Molti usano i termini come sinonimi, ma per la legge sono concetti profondamente diversi:

• Il Condono Edilizio: È un provvedimento “eccezionale” che permette di regolarizzare abusi sostanziali (anche in contrasto con i piani regolatori). In Italia ce ne sono stati tre grandi (1985, 1994, 2003). Attualmente non è in vigore un nuovo condono tombale.

• La Sanatoria (Accertamento di Conformità): È un provvedimento “ordinario”. Permette di regolarizzare un’opera costruita senza titolo, a patto che l’intervento fosse conforme alle norme sia al momento della realizzazione che al momento della richiesta (doppia conformità).

2. Le novità del “Salva-Casa” (DL 69/2024)

Il 2024 ha portato una boccata d’ossigeno per chi deve vendere o ristrutturare casa. Il Decreto Salva-Casa ha introdotto semplificazioni per le cosiddette lievi difformità:

• Tolleranze Costruttive: Se lo scostamento tra il progetto e il realizzato è minimo (entro il 2%, o percentuali superiori per appartamenti molto piccoli), l’opera non è considerata abuso.

• Semplificazione della Doppia Conformità: Per le parziali difformità, non è più richiesto che l’opera rispetti le norme dell’epoca della costruzione E quelle attuali, ma basta che rispetti le norme tecniche attuali e quelle urbanistiche dell’epoca.

• Edilizia Libera: Sono stati estesi gli interventi che non richiedono permessi, come le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) e le tende da sole a pergola.

3. Perché regolarizzare conviene (e quando è d’obbligo)

Non è solo una questione di “mettersi in regola” con la coscienza. La regolarità edilizia è un requisito essenziale per:

1. Vendere l’immobile: Un notaio non può rogitare se l’immobile presenta abusi gravi.

2. Accedere ai Bonus Edilizi: Senza il cosiddetto Stato Legittimo, si rischia di perdere le detrazioni fiscali.

3. Ottenere un mutuo: Le banche inviano periti che controllano la planimetria catastale e la conformità urbanistica.

Nota Bene: Il catasto non prova la regolarità edilizia. Una planimetria catastale aggiornata non significa necessariamente che la casa sia in regola per il Comune.

4. I passi da seguire

Se sospetti un abuso, ecco come procedere:

1. Accesso agli atti: Richiedi al Comune i progetti originali depositati.

2. Rilievo tecnico: Affidati a un geometra, architetto o ingegnere per confrontare lo stato di fatto con i documenti.

3. Presentazione della CILA o SCIA in sanatoria: Il tecnico presenterà la pratica e dovrai pagare una sanzione pecuniaria proporzionata all’abuso.

Conclusioni

Il panorama normativo sta diventando più flessibile per le piccole irregolarità interne, ma rimane severo per gli abusi strutturali o in zone vincolate. Agire tempestivamente, magari prima di mettere l’immobile sul mercato, evita brutte sorprese e svalutazioni.